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Loi carrez : Comment calculer votre surface habitable ?

Loi carrez, surface d'un bien

Dans l’estimation d’un bien immobilier, on tient compte de sa surface habitable afin d’en déterminer la valeur. Celle-ci ne se calcule pas au hasard. Votre agence immobilière peut vous y aider, bien entendu. Que comprend la loi Carrez ? Comment calculer une surface habitable ? Réponses !

La loi Carrez : pour qui et pour quoi ?

Si vous cherchez à acheter ou à vendre une maison ou un appartement, vous avez probablement déjà entendu parler de la loi Carrez. Adoptée en décembre 1996, cette loi permet de prévenir les abus des vendeurs dans leur déclaration de surface habitable.

De même, la loi permet également de renforcer la protection des acheteurs de biens immobiliers. Cependant, le marché de l’immobilier est régi par un grand nombre de lois, parmi lesquelles il n’est pas toujours facile de se retrouver : (loi Pinel, loi Scellier, loi Boutin, loi Duflot, etc.).

Dans le calcul de la surface d’un bien, la loi Carrez tient compte des locaux couverts en dur dont la hauteur sous plafond est de plus de 1,80 mètre. Elle permet de mesurer la surface privative des biens en copropriété, tandis que la loi Boutin sert à mesurer la surface habitable des logements.

  • Les logements concernés par la loi Carrez

La loi Carrez sert à réglementer les biens immobiliers en copropriété. Si vous cherchez à vendre une maison située en lotissement ou un appartement appartenant à une copropriété, l’acte de vente fera obligatoirement apparaître la surface loi Carrez.

Cette réglementation ne s’applique pas aux logements ou aux maisons de type individuel. La vente se fera alors sans mention de la surface privative du bien. Cela implique souvent un manque de protection et d’information pour l’acheteur. En ce qui concerne les terrains à bâtir et les ventes sur plan, il existe une législation bien spécifique. La loi Carrez ne s’y applique donc pas.

Dans l’idéal, il est préférable de faire estimer son appartement par des professionnels, comme par une agence immobilière ou un expert. Ceux-ci vont alors tenir compte de tous les critères courants d’estimation des biens immobiliers, ainsi que des qualités et des défauts du bien en question. Ils vont formuler un prix correspondant à la valeur vénale du bien.

Faire estimer son bien permet d’obtenir un avis objectif sur la valeur de celui-ci, mais également un prix juste. Bien entendu, un prix juste permettra à votre appartement de trouver un acheteur plus rapidement. Une mauvaise évaluation peut retarder voire empêcher la vente de votre appartement, ou tout simplement vous faire perdre de l’argent si celui-ci est sous-évalué.

Des outils pour estimer votre appartement

Le gouvernement et les professionnels de l’immobilier, dont les notaires de France, proposent des outils vous permettant de procéder vous-même à une première estimation de votre bien immobilier. À l’aide des bonnes informations et d’une connaissance suffisante des critères d’évaluation des appartements, vous pourrez procéder à une première évaluation de votre bien.

L’outil Patrim

Le gouvernement propose une solution d’estimation des biens immobiliers. Il s’agit de l’outil Patrim, qui se base sur les données de l’administration fiscale. Grâce à cet outil, on peut alors connaître les prix de vente des biens immobiliers (dont les appartements). Et notamment de ceux qui correspondent à des critères similaires au vôtre. Facile d’accès, on le trouve sur l’espace particulier du site des impôts. 

Patrim génère des résultats qui donnent de nombreux détails sur les ventes immobilières qui entrent dans les critères que vous recherchez : superficie et type de bien, ratio prix/surface, prix de vente de l’appartement, etc.

Le portail Notaviz pour estimer son appartement

Les notaires de France proposent eux aussi des outils en ligne et des services permettant aux particuliers de procéder à une première estimation de leur bien immobilier. Ces outils se retrouvent sur le portail Notaviz, qui permet une excellente gestion d’un patrimoine immobilier. De même, les informations que l’on y retrouve sont très pertinentes lorsqu’on souhaite évaluer un appartement. Parmi les outils disponibles se trouvent des solutions de calcul de frais immobilier, de calcul de plus-values…

Les critères d’estimation d’un appartement

Loi carrez, surface habitable

La loi Carrez tient donc compte des locaux couverts en dur et comprenant une hauteur supérieure à 1,80 mètre. Dans cette optique, les surfaces vitrées (vérandas) et les sous-sols sont aussi pris en considération.

  • La mesure comprend des exclusions

La loi Carrez exclut certains éléments :

  • Le gros œuvre, ce qui comprend la maçonnerie (murs, cloisons,
  • embrasures de fenêtres et de portes). La loi Carrez tient uniquement compte de l’intérieur des pièces comptant plus de 1,8 mètre de hauteur.

  • Les surfaces impropres à l’habitation ou non privatives. La loi Carrez exclut les pièces non privatives ou dotées d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre comme les garages, les greniers non aménageables, les boxes ou les parkings.
  • Les balcons et terrasses, qui ne sont pas des pièces fermées en dur, n’entrent pas dans la mesure de la loi Carrez.

Réaliser une mesure de surface Carrez

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour l’estimation de la surface loi Carrez de son habitation. Vous pouvez, si vous le souhaitez, réaliser vous-même le calcul de surface habitable en tenant compte des critères de la loi Carrez. Cependant, cette dernière vise à protéger les acheteurs des abus des vendeurs. Alors, dans ce cas, il faut faire preuve d’une extrême précision afin de prévenir les risques de litige par la suite.

  • Un diagnostic par un professionnel

En raison de la complexité de la mesure loi Carrez, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un professionnel pour réaliser l’estimation de votre bien. L’expertise d’une agence immobilière ou d’un géomètre-diagnostiqueur vous permet d’obtenir une mesure plus fiable.

Il faut savoir que la valeur exacte de la surface loi Carrez d’un logement est très difficile à obtenir, notamment si celui-ci comprend des pièces mansardées. En cas d’erreur, les conséquences peuvent être lourdes. De plus, les professionnels engagent leur responsabilité civile au moment de la signature de l’attestation Carrez d’un logement. Cela signifie qu’en cas de litige avec l’acheteur, vous serez protégé(e). Sachez que l’attestation possède une valeur illimitée dans le temps, sauf en cas de travaux.

Notre conseil d’expertLorsque vous décidez d’acheter ou de vendre un bien immobilier, de nombreuses choses sont à prendre en compte. N’hésitez pas à demander conseil à votre agent immobilier concernant le calcul de votre surface habitable. De plus, si la surface du logement est inexacte la loi prévoit un délai pour agir.